По последней информации на июль 2026 года в России рекордно упал процент распроданности жилья в домах, которые должны быть сданы до конца года. В среднем по стране было распродано всего 55% квартир такой категории.
Согласно данным проекта о недвижимости «Движение», на которые ссылается издание «Известие», Воронеж входит в число городов, где с продажами складывается самая неблагоприятная обстановка. Здесь распроданность составляет 46%. Примерно такая же ситуация складывается в Краснодаре (34%), Челябинске (37%) и Омске (43%). Лучше всего квартиры продаются в Москве – распроданность составляет 70%, в Ростове-на-Дону – 63%, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Перми (в этих трех городах процент составляет 62).
«Площадь» обратилась за комментариями к застройщикам Воронежской области, чтобы понять, действительно ли рынок новостроек на сегодняшний день стал менее популярен в нашем регионе, что на это повлияло и какие прогнозы можно ожидать на этом фоне.
Коммерческий директор компании ИНСТЕП Пётр Панов рассказал «Площади», что по данным компании в первом полугодии 2026 года в регионе было продано 213 тыс. кв. м жилья, а первом полугодии 2025 года – 214 тыс. кв. м. То есть, фактически показатели являются равнозначными.
«Нет роста, но нет и падения. Конечно, застройщики за последние годы привыкли к другим уровням распроданности. Но это новая реальность, к которой нужно и можно адаптироваться. Теперь по большинству проектов к моменту сдачи дома не будет стопроцентной распроданности, а будет, например, 70% или 80%. Значит, продажи будут сдвигаться в сторону готового жилья в новостройках. Это отдельное направление в продажах, с которым нужно уметь работать – уметь показывать и продавать квартиры в только что сданных домах. В условиях снижения спроса критически важное значение будут иметь расположение земельного участка для строительства, концепция проекта и качество строительства. У застройщиков исчезает право на ошибку», – рассказал Петр Панов.
Коммерческий директор «Воронежской девелоперской компании» (входит в ГК девелопера Евгения Хамина) Светлана Ледовских рассказала редакции, что на такую статистику повлияли два фактора.
«Распроданность – очень условный показатель баланса спроса и предложения на первичном рынке недвижимости. Соответственно связаны такие цифры распроданности с тем, что предложение квартир на рынке Воронежа и области в последние годы практически не корректируется и составляет в РНС (разрешение на строительство) от 1,8 млн до 2,2 млн кв. м, в РНВ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) от 800 тыс. до 1 млн кв. м. в год.
Второй фактор – это то, что спрос при этом не успевает за предложением вот уже пятый год кряду. По законам свободного рынка со временем предложение должно скорректироваться под спрос, но это не простой процесс, у кого-то есть вертикально интегрированные производственные площадки, которые требуют загрузки, у кого-то пул земельных участков, приобретенных не за собственные средства, в конце концов штат укомплектован под определенные объемы. При этом для роста спроса должны произойти также очень непростые изменения в экономике – от перестройки потребительских ожиданий, вызванных долгим периодом льготных ипотечных программ, до снижения ключевой ставки как единственного инструмента оживления спроса на стандартные ипотечные программы», – считает Светлана Ледовских.
По ее мнению, эта самая корректировка будет длительной и непростой – а вот на какой конкретно срок она затянется, вряд ли кто-то сможет спрогнозировать.
Вместе с этим, по словам коммерческого директора, стоит обратить внимание на показатель отношения распроданности к стройготовности:
«По этому показателю у Воронежа 51%. Если говорить очень примерно, то это означает, что расходы застройщиков на строительство в текущий момент в два раза превышают выручку от продаж. Но механизм строительства за счет средств проектного финансирования таков, что при превышении затрат на строительство над выручкой от продаж на эскроу-счетах проценты по проектному финансированию резко возрастают и «съедают» львиную долю прибыли девелопера, иногда всю. И вот тут можно и, наверное, нужно провести более детальный анализ.
Кто-то из девелоперов строит в определенной (большей относительно других) степени за счет собственных средств благодаря, например, диверсифицированному бизнесу в целом, что позволяет в моменте держать как качество продукта, так и цену на него. Кто-то строит преимущественно за счет средств проектного финансирования, и такая ситуация с распроданностью безусловно ложится огромным бременем на финансовые результаты, что требует как массовых продаж для наполнения эскроу-счетов (но уже даже внушительные скидки не создают необходимого объема спроса), так и заставляют застройщиков задумываться о «излишней» производственной оптимизации. Поэтому ВДК может позволить себе роскошь быть преданными своему клиенту и высокому стандарту качества. И мы видим, что рынок ценит это, продажи нашего ограниченного по объему продукта по факту растут на падающем рынке».
