Развязка раздора – что мэрия Воронежа может предложить «Развитию» в обмен на землю у Северного моста

Недавно мэрия Воронежа нашла подрядчика для реконструкции последнего этапа Остужевской развязки. Работы вплотную подбираются к Северному мосту, рядом с которым прямо на берегу водохранилища находится участок «Развития» Сергея Гончарова, где застройщик планировал построить высотку. Но этот участок необходим для развязки, поэтому власти блокируют стройку уже четвертый год. За эти годы застройщик и мэрия так и не пришли к соглашению. Прошлой зимой мэр Вадим Кстенин заверил, что «сложностей с изъятием участка не будет». Прошел год, контракт с подрядчиком вот-вот будет заключен, а решения с землей всё нет. Теперь ситуация зеркальна – наличие участка в собственности застройщика с разрешенным видом использования под многоэтажное жилье может затормозить реконструкцию ключевой для города транспортной развязки. Конечно, в случае если стороны не придут к какому-то компромиссу. «Площадь» вспомнила историю борьбы за землю, многолетние судебные разбирательства и узнала, на какой стадии переговоры властей и застройщика.

Как всё начиналось

«Развитие» стало собственником спорного участка в декабре 2019 года. Он находится по адресу Остужева, 1в. Его площадь чуть превышает 1 га. Много лет там располагается парковка, никаких признаков строительных работ или подготовки к ним нет.

Ранее Сергей Гончаров делился планами построить там 16-17-этажный многофункциональный центр с жилыми и нежилыми помещениями, похожее на ЖК «Атлантис», что через дорогу. Однако планам Гончарова помешала мэрия, которая не была готова допустить строительство на участке, необходимом в будущем для масштабной реконструкции развязки.

Согласно проекту, там предусмотрено строительство дополнительного разворотного съезда и организация кольцевого движения, чтобы снизить заторы при съезде с Северного моста на улицу 25 января. На участке также планируется обустроить ливневую канализацию, чтобы не допустить подтопления территорий по близости. 

Застройщик пытался урегулировать спорный момент. Он предложил мэрии безвозмездно передать городу требующиеся для строительства развязки от 2 тыс. до 2,5 тыс. кв. м. Это примерно четвертая часть участка. А на большей части он все-таки планировал реализовать проект. В мэрии, разумеется, отказались, потому что здание прямо в центре лепестка развязки не только противоречит градостроительным нормам, но и небезопасно для будущих жителей. Застройщик недоумевал, почему власти отказываются от этого предложения, ведь если им придется изымать участок, бюджету это обойдется в неподъемную сумму 150 млн рублей.

Не получив желаемого в досудебном порядке, «Развитие» подало иск к мэрии в ноябре 2020 года. Застройщик просил арбитражный суд признать недействительным выданный мэрией градостроительный план на этот участок – там вообще не было определено пятно застройки. Началась активная стадия разбирательств. Суд по ходатайству застройщика запретил мэрии вносить изменения в генплан по спорному участку до итогового решения по делу. Прошло более трех лет, а его до сих пор нет.

В мае 2022 года дело было приостановлено, так как застройщик пошел в Центральный райсуд Воронежа, чтобы оспорить планировку территории для реконструкции развязки в части своего участка. В итоге все инстанции встали на сторону мэрии и отказали компании.  В августе прошлого года кассация подтвердила законность решений нижестоящих судов.

«Развитие» настаивало, что его права были грубо нарушены, потому что компания не может пользоваться участком в соответствии с видом разрешенного использования. Отметим, что это – многоэтажная жилая застройка. А мэрия настаивала, что на момент покупки участка уже было известно по градплану о строительстве развязки. Так что «Развитие» не могло не знать о проекте.

Так или иначе, производство по делу в арбитраже возобновилось в феврале этого года. Следующее заседание назначено на 8 апреля. То, что застройщик не отказывается от исковых требований, может указывать на то, что он продолжает бороться за право построить свой объект. В любом случае, судебный процесс, где мэрия выступает ответчиком, явно – козырь в руках Гончарова в переговорах.

Купить нельзя обменять

Летом 2022 года мэрия Воронежа начала процесс изъятия участков, попадающих под строительство развязки. Их было около 60, в их число попала и земля «Развития» (несмотря на продолжающиеся судебные разбирательства). Власти были уверены в своей правоте. Ее не скрывал и мэр Вадим Кстенин. Прошлой зимой, когда уже были расторгованы первые два этапа, мэр сказал, что и с третьим «сложностей не будет». Все участки изъяли, они к тому моменту находились в муниципальной собственности, кроме одного. Угадайте, какого.

Про спорный участок мэр тогда высказался так:

«То, что суды встали на нашу сторону, говорит лишь о том, что у нас действует проект планировки территории. На него пытались наложить ограничение. Процесс предельно простой. В законодательстве он прописан. Это изъятие земельного участка. Для этого мы заказываем экспертизу, которая оценивает его стоимость. В большинстве случаев компании не соглашаются с нашей оценкой, считая ее заниженной. Но в результате по всем таким судам мы выигрывали».

После того как состоялись торги по третьему этапу развязки, журналист «Площади» попросил мэрию рассказать об актуальном положении дел с участком Гончарова. Там ответили, что «на данный момент прорабатывается вопрос изъятия территории, находящейся в частной собственности».

«Процедура изъятия земельных участков у их правообладателей будет проведена в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Сейчас специалистами рассматриваются возможные варианты, в частности, процедуры резервирования и изъятия земельных участков для муниципальных нужд», – отметили в администрации.

Единственный вывод, который напрашивается из этих слов – с застройщиком пока не удалось прийти к компромиссу. В «Развитии» подтверждают, что «каких-то конкретных договоренностей нет». Предложений о выкупе участка от мэрии или каких-либо других государственных органов не поступало. Скорее всего, сумма для мэрии может быть реально не подъемная. С учетом того, что еще в 2020 году Гончаров примерно оценивал стоимость земли в 150 млн рублей.

Единственное, что стороны предварительно обсуждали, это предоставление компании равнозначного земельного участка в другой части города взамен спорного. Где именно, в «Развитии» не уточнили. Но это и неважно, так как дальше обсуждений дело не дошло.

Журналист «Площади» поинтересовался, за какую сумму застройщик будет готов продать участок властям. В «Развитии» оказались не готовы озвучить даже предполагаемую цифру. Но там добавили, что в любом случае при определении стоимости они будут ориентироваться на Земельный кодекс. В итоговую сумму будет включена не только рыночная стоимость, но и убытки из-за изъятия, упущенная выгода. Будет ли застройщик продолжать бороться за землю, зависит от предложенного размера компенсации за изъятие земельного участка.

Есть шанс, что эта эпопея скоро завершится. Точнее, у мэрии нет других вариантов. А вот у Гончарова есть. По данным источников «Площади», недавно в правительстве было совещание, где был губернатор Александр Гусев, мэр Вадим Кстенин и представители «Развития». На нем в очередной раз обсудили невозможность строительства здания в зоне развязки. По итогу «Развитие» направило в мэрию варианты для обмена участков. Пока в администрации их изучают. Не сомневаемся, что Сергей Гончаров вписал самые привлекательные и дорогие участки для обмена. Но судя по тому, что вариант с покупкой подвис на несколько лет, власти пока не готовы платить.