Этой истории уже почти пять лет, но ситуация с мертвой точки никак не сдвинется. Еще в июле 2020 года Воронежский областной суд признал недействительными результаты межевания земельного участка по улице Землячки в облцентре, а также изъял часть самовольно занятого участка (4,4 га) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Несмотря на судебный акт в апреле 2021 года между на тот момент собственником оставшейся части земельного участка и ООО «Сфера Альянс» заключен договор аренды. В аренду сдан участок с учётом изъятой судом части. Договор зарегистрировали в Росреестре Воронежской области, сейчас он оспаривается в суде.
Арендатор «Сфера Альянс» огородил всю указанную в договоре территорию бетонным забором, прихватив земли, собственность на которые не разграничена. Более того, он организовал вооруженную охрану силами ЧОП «Сармат» и Росгвардии и пропускной режим. Пройти на огражденную территорию невозможно, не пускают даже проверяющих от уполномоченных органов. По факту незаконного завладения земельным участком в 2024 году СУ СК по Воронежской области инициировал процессуальную проверку по ст.165 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»), а прокуратурой в адрес «Сферы Альянс» было внесено представление. Однако это не во что не вылилось – нарушения и по сей день не устранены.
В феврале 2024 года арендатор обратился в МИЗО с заявлением об утверждении схемы расположения нового земельного участка площадью 7,49 тыс. кв. м., включая незаконно занятые земли.
МИЗО отказало в согласовании, после чего арендатор обратился в суд (дело №А14-2455/2024). Однако в сентябре 2024 года от иска отказался, хотя двумя неделями ранее по иску министерства были признаны самовольными и подлежащими сносу два нежилых здания, расположенных на изъятой части земельного участка, принадлежащие ООО «Бизнес Девелопмент». Данная организация, аффилированная с ООО «Сфера Альянс» через директора Павла Тулянкина, в мае 2023 года также обращалась в МИЗО за предоставлением земли на улице Землячки, получила отказ, обжаловала его в суд, но затем тоже отказалась от иска. Судебный акт о сносе самовольных построек до сих пор не исполнен.
Спустя месяц после отказа «Сфера Альянс» от иска в октябре 2024 года МИЗО издало приказ об утверждении схемы расположения и предварительном согласовании предоставления компании в аренду земельного участка площадью 9,4 тыс. кв. м., объяснив свое решение важностью работы юрлица в области импортозамещения.
Организация занимается обработкой металлов и нанесением покрытий на них. Этот вид деятельности в качестве основного указан в октябре 2023 года и позволяет осуществлять предоставление земли без проведения торгов. Приказ издан, несмотря на самозахват земли. Из-за самовольного строительства прокуратура вынесла постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по ч.1 ст.9.4 КоАП РФ. Также ведомство пытается признать договор аренды ничтожной сделкой (МИЗО привлечено к участию в процессе в качестве третьего лица).
На основании приказа министерства в октябре 2024 года земельный участок, площадь которого включает изъятую в 2020 году часть, поставлен на кадастровый учёт и передан в аренду «Сфера Альянс». Торги на право аренды не проводились. По сообщению собственника соседнего участка Елены Спиридоновой границы вновь сформированного земельного участка с нею не согласовывались.
После ее обращения в правоохранительные органы о нарушении порядка предоставления земли, на территории которого расположены два подлежащих сносу здания, к договору аренды в феврале 2025 года подписано дополнительное соглашение – на арендатора возложена обязанность осуществить их снос.
Эксперт информационно-юридического центра «Бизнес Эксперт Групп», адвокат, кандидат юридических наук Наталия Ступникова говорит, что закон запрещает передачу в аренду земельных участков в ряде случаев – вышеописанная ситуация как раз сюда подходит.
«Во-первых, если на участке расположены здания, не принадлежащие заявителю. Согласно судебным актам, на земельном участке имеются два здания, которые принадлежат ООО «Бизнес Девелопмент», а не заявителю ООО «Сфера Альянс». Данные здания подлежат сносу, и это второе основание, запрещающее передачу участка в аренду до момента осуществления сноса данных зданий и приведения участка в первоначальное состояние. Передача обязанности по сносу зданий арендатору может иметь место исключительно в том случае, когда решение суда не исполнено в установленный законом срок. Верховный Суд РФ в Определении от 18.12.2023 №306-ЭС23-24180 по делу №А55-14814/2022 разъяснил, что предоставление в аренду земельного участка, на котором расположены подлежащие сносу здания, возможно только в случае неисполнения лицом, осуществившим самовольную постройку, обязанности по её сносу. В этом случае в договор аренды обязательно в момент его заключения должно быть включено условие о сносе зданий лицом, которому земля передаётся в аренду. В данной ситуации исполнительное производство по сносу не возбуждалось, торги на выбор подрядчика уполномоченными органами не проводились. Срок для исполнения решения суда не истек. Утверждать, что обязанность по сносу не исполнена, нельзя. При передаче участка в аренду МИЗО не включило условие о сносе зданий в договор», – прокомментировала ситуацию эксперт.
Как пояснила Елена Спиридонова, «Сфера Альянс» начала стройку еще до момента заключения договора аренды. По данному факту Инспекцией государственного строительного надзора по Воронежской области в марте 2025 года в администрацию Воронежа направлено уведомление о выявлении самовольной постройки. Однако ООО «Сфера Альянс», пользуясь фактом заключения договора аренды, получило разрешение на строительство, и в настоящее время продолжает вести начатое строительство объектов.
«Под это разрешение в дальнейшем обойдут и решение суда о сносе», – добавила Елена Спиридонова.
Эксперт Наталия Ступникова подтвердила, что в российской судебной практике имеются прецеденты, когда на здания, подлежащие сносу на основании решения суда, в дальнейшем пытаются признать право собственности по формально измененным основаниям.
