После перепланировки, как по волшебству, площадь объекта на Владимира Невского,48р увеличилась с разрешенных 194 кв. м до 326 кв. м. Мэрия Воронежа подала иск к Прытыкину с требованием привести объект в соответствие с параметрами.
В свою очередь, областной депутат и бизнесмен в разговоре с журналистом «Площади» заявил, что все было сделано законно. Подробнее спор прокомментировал юрист Прытыкина, который занимается этим делом. По его словам, сама конфигурация здания не была каким-либо образом преобразована. Площадь объекта увеличилась за счет включения в квадратуру надземной парковки. Благодаря этому выросла кадастровая стоимость и коммерческая эффективность здания. Прытыкин в будущем планирует передать его в аренду.
Спорный двухэтажный объект находится прямо за торговым центром «Московский проспект» в районе кольца, внутри которого расположен храм блаженной Ксении Петербургской. Разрешение на строительство было выдано в 2019 году для магазина товаров первой необходимости. Пока изменение функционального назначения не планируется, пояснил представитель Андрея Прытыкина. Хотя при необходимости в компании готовы это сделать, учитывая, что здание и земля под ним находятся в частной собственности. Разумеется, если это не будет противоречить ПЗЗ и градрегламентам.
В мэрии «Площади» рассказали, что после окончания стройки в конце 2021 года было выдано разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Его площадь равнялась 194 кв. м. Ровно через год в ЕГРН были внесены изменения, и площадь объекта увеличилась до 326 кв. м. По данным горадминистрации, рост показателя объяснили перепланировкой, после которой в упрощенном порядке провели кадастровый учет.
Но инспекция регионального госстройнадзора посчитала это самовольной реконструкцией здания. Об этом в ноябре 2023 года они доложили мэрии, после чего администрация подала в суд. Власти разъяснили, что нельзя считать перепланировкой работы, в ходе которых меняются основные характеристики здания, такие как площадь, высота и так далее. Поэтому апргрейд признали именно реконструкцией, а не перепланировкой. Разрешения на реконструкцию, конечно, получено не было.
«По данным Единого государственного реестра недвижимости, реконструированное нежилое здание частично расположено в охранной зоне сети, что нарушает требования безопасной эксплуатации подземных инженерных коммуникаций», – добавили в мэрии Воронежа.
Но у юриста Андрея Прытыкина абсолютно противоположная позиция: «Фактически объем строительства не был увеличен, не были введены дополнительные несущие конструкции, не менялась конструктивная схема объекта. Имеется соответствующее техническое заключение о том, что проведенные работы не классифицируются как строительство или реконструкция объекта. Данные работы попадают под определение перепланировки, переустройства, что как раз и было отражено кадастровым инженером при подготовке техплана».
Получается, что увеличение площади произошло на бумаге за счет включения надземного паркинга. Сделали они это ради увеличения экономической эффективности здания:
«Основная цель коммерческой недвижимости – ее эффективное использование. Изменения в законе о кадастровой деятельности позволили при проведении обследования кадастровым инженером учитывать площадь навесов, террас и т.п. В связи с тем, что надземный паркинг являлся конструктивным элементом здания, но не числился по документам, было решено включить его в общую площадь. Это позволило увеличить кадастровую стоимость и, как следствие, базу налогообложения, залоговую стоимость объекта и повысить его коммерческую эффективность».
Заседание состоится в Арбитражном суде Воронежской области в конце мая. Пока суд по заявлению мэрии запретил Росреестру совершать любые сделки с недвижимостью до завершения спора.
